Les vices cachés sont un problème récurrent auquel les avocats sont confrontés quotidiennement dans la pratique juridique actuelle. Comme de plus en plus de gens entrent dans le domaine de l’immobilier et achètent et vendent des biens immobiliers, il y a forcément plus de problèmes liés à la vente de biens immobiliers.
QU’EST-CE QU’UN VICE CACHÉ ?
Vous vous demandez ce que sont les vices cachés ?
Un vice caché ou latent est un défaut ou une faille dans un bien immobilier qui ne peut être vu à l’œil nu au moment de l’achat. Pour être qualifié de vice caché, il doit avoir existé au moment de l’achat et il ne doit pas avoir été évident ou apparent pour l’acheteur prudent placé dans les mêmes circonstances, mais suffisamment grave et important pour constituer un vice caché. Il va sans dire que le défaut doit avoir existé au moment de l’achat ou avant l’achat mais qu’il peut se matérialiser ultérieurement pour autant que le défaut soit dénoncé au vendeur dans les délais. Enfin, il est impératif que le défaut en question rende le bien immobilier impropre à sa destination de telle sorte que, si l’acheteur avait eu connaissance du défaut en question, il n’aurait jamais acheté le bien immobilier ou, à tout le moins, n’en aurait pas payé un prix aussi élevé.
Toutes ces conditions doivent être réunies afin de caractériser le vice en question comme un vice caché.
Décomposons ces conditions comme suit :
1) LE DÉFAUT EXISTAIT-IL AU MOMENT DE L’ACHAT ?
Le vice caché doit seulement exister au moment de l’achat. Il n’est donc pas nécessaire que le défaut latent ait son existence avant l’achat pour qu’il soit qualifié de latent.
Dans certaines situations, le vice caché n’apparaît et ne se matérialise qu’après l’achat du bien. Il est important de prouver par une expertise que même s’il apparaît après l’achat du bien, le vice caché existait au moment de l’achat du bien.
2) LE VICE EST-IL CACHÉ ?
Deuxièmement, un vice caché est un vice si 2) il n’est pas apparent (caché) ou évident pour un acheteur prudent ou pour un inspecteur effectuant une inspection de routine non destructive du bâtiment avant l’achat et qui n’a pas découvert le vice.
Le défaut en question doit être incapable d’être vu par les yeux d’une personne raisonnable.
Il n’appartient pas à l’acheteur d’ouvrir des murs ou de creuser des trous pour découvrir un vice caché mais l’aspect caché du vice doit être analysé objectivement en fonction du degré d’inspection de la propriété par l’acheteur selon les critères d’un acheteur diligent et prudent.
Il est important de noter que le critère de l’acheteur diligent et prudent vise à déterminer si un acheteur diligent aurait découvert le défaut ou le risque potentiel de défaut sans l’aide d’un expert.
Par exemple, si M. X achète une maison comportant un vice caché, le tribunal ne déterminera pas si M. X a personnellement vu ou connu le vice avant d’acheter la propriété, mais s’il aurait dû ou non voir le vice, en comparant M. X à ce que l’on s’attend à ce que la personne moyenne voie ou sache dans les mêmes circonstances.
3) LE DÉFAUT A-T-IL RENDU LE BIEN IMMOBILIER IMPROPRE À L’USAGE AUQUEL IL ÉTAIT DESTINÉ ?
Troisièmement, un autre critère du vice caché est 3) le fait que le défaut en question rende ou non le bien immobilier impropre à l’usage pour lequel il a été acheté.
Le défaut doit être suffisamment grave et sérieux pour que si l’acheteur avait eu connaissance du défaut en question, il n’aurait pas acheté le bien ou du moins n’en aurait pas payé un prix aussi élevé.
Il incombera à l’acheteur, dans le cadre d’un procès, de prouver qu’il n’aurait pas acheté le bien en question s’il avait eu connaissance du défaut. Dans cette situation, nous ne pouvons que vous recommander de faire appel à un avocat spécialisé dans les vices cachés.
4) L’ACHETEUR A-T-IL DÉNONCÉ LE DÉFAUT AU VENDEUR ?
L’acheteur est tenu de fournir une dénonciation au vendeur dans un délai de six (6) mois à compter de la connaissance du vice caché. Cette notification doit être effectuée sous la forme d’une lettre de mise en demeure dans le but de mettre le vendeur en défaut pour le ou les vices cachés du bien. L’objectif principal de l’envoi de la lettre et de la mise en demeure du vendeur est de lui donner l’occasion d’accéder à la propriété, d’observer les vices cachés présumés et de lui donner la possibilité de réparer le ou les vices cachés et/ou d’engager un expert de son choix pour réparer le vice ou nier les vices cachés présumés en question avant que l’affaire ne soit traitée judiciairement devant les tribunaux.
5) LE DÉFAUT EST-IL IMPORTANT ET GRAVE ?
Un défaut qui fait l’objet de réparations mineures ou qui est considéré comme insignifiant d’un point de vue monétaire ne constitue pas un vice caché.
Un vice caché doit être suffisamment grave et important pour avoir un impact sur la qualité de la propriété, de sorte que l’acheteur n’aurait pas acheté la propriété ou qu’il n’aurait pas payé un prix aussi élevé.
Toutes les conditions susmentionnées doivent être réunies pour que le tribunal considère le défaut comme un vice caché.
